Verkehrswert - Marktwert - Gutachten - Hotel - Hotelimmobilie
Beim Ankauf oder Verkauf steht der Hotel Verkehrswert der Hotelimmobilie bzw. des Hotels im Mittelpunkt. Der fachlich ermittelte Betrag zeigt, welchen Wert ein Hotel im gewöhnlichen Geschäftsverkehr besitzt, ohne Berücksichtigung außergewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse. Für die Bestimmung dieses objektiven Werts und um die Hotelimmobilie zu bewerten sind zahlreiche Kriterien zu berücksichtigen, weshalb die sachverständige Bewertung komplex ist. Ein erfahrener Hotelsachverständiger unterstützt Sie bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Hotels, Hostels, Boardinghouses, Gasthäusern oder vergleichbaren Betrieben und analysiert das Hotelinvestment.
Kriterien zur Ermittlung des Verkehrswerts bzw. Marktwerts eines Hotels
Zu den relevanten Merkmalen zählen neben Lage und baulichem Zustand auch das Wettbewerbsumfeld, das Betriebskonzept, die Marktpositionierung sowie die zukünftigen Erfolgsaussichten. Aus diesen Faktoren und vielen weiteren Parametern leiten Sachverständige konkrete Markt- und Verkehrswerte ab. Zur Erstellung fundierter Verkehrswertgutachten bei Hotelimmobilien ungsmethoden zur Verfügung.
Verfahren: ImmoWertV und DCF-Verfahren bzw. -Methode bei Hotelimmobilien
Die Hotelbewertung ist nicht nur bei einem Hotelkauf oder Hotelverkauf wichtig, sondern auch bei Vermögensfeststellungen, Unternehmensnachfolge oder Beleihungen (Hotel Beleihungswert). In Deutschland bildet die ImmoWertV eine zentrale gesetzliche Grundlage. International gewinnen zudem das Discounted‑Cashflow‑Verfahren (DCF) und andere Standards an Bedeutung. Im Folgenden werden die gängigen Verfahren kurz beschrieben.
Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert wird durch Vergleich mit ausreichend ähnlichen Objekten ermittelt.
Ertragswertverfahren: Neben dem Bodenwert fließen die durch das Gebäude erzielten Erträge (Hotel Ertragswert) ein; Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Reinerträge.
Sachwertverfahren: Der Hotel Marktwert ergibt sich aus den Kosten für eine Neubebauung abzüglich Alterswertminderung sowie dem Bodenpreis und einem Marktanpassungsfaktor.
DCF‑Methode - DCF-Verfahren für Hotelimmobilien - Hotels
Internationale Investoren, börsennotierte Unternehmen und Banken verlangen häufig Gutachten nach internationalen Standards als Analyse eines Hotelinvestments. Beim DCF‑Verfahren wird der Hotel Verkehrswert aus prognostizierten Zahlungsüberschüssen der Folgejahre abgeleitet. Diese Cashflows basieren auf Kennzahlen der strategischen Planung. Entscheidend für den Wert ist die Fähigkeit der Hotelimmobilie, künftig Einnahmen und Cashflows zu generieren, nicht allein der Substanz‑ oder Wiederbeschaffungswert.
Praxisnahe Marktwertmodelle für Hotelimmobilien
Multiplikatormethoden: Verhältniszahlen zwischen Nettoumsatz p.a. oder Bruttobetriebsergebnis II (EBITDA) und Pacht- bzw. Kapitaldienst werden als Multiplikatoren genutzt.
Vergleichswertansatz: Verkaufspreise werden häufig als Richtwerte je verfügbarem Zimmer angegeben; Standort, Ausstattung und Zustand führen zu großen Bandbreiten.
RevPAR / Yield‑Methode: Marktpreis je Zimmer = RevPAR / Yield × Faktor (typisch zwischen 1.800 und 2.200).
Kuriosere Ansätze wie der scherzhafte „Coke‑Can‑Multiplier“ veranschaulichen, dass Marktpreise aus sehr unterschiedlichen Bezugsgrößen abgeleitet werden können.
Die Gründe für ein Hotel Marktwertgutachten sind vielfältig, die Ermittlung des Verkehrswerts als Bewertung einer Hotelimmobilie jedoch stets komplex. Unsere erfahrenen Hotelgutachter behalten den Überblick und wählen das passende Verfahren für Ihren Zweck. Wir ermitteln den Verkehrswert Ihres selbst betriebenen oder verpachteten Hotels präzise und fundiert.
Unterlagen zur Erstellung eines Hotel Marktwert‑ oder Verkehrswertgutachten
Wir stellen Ihnen nach ImmoWertV und DCF‑Verfahren auf Anfrage eine individuelle Checkliste zusammen.
Fragen zur Wertermittlung? Mit langjähriger Erfahrung in der Fertigung von Hotelgutachten, Hotelanalysen und tiefgreifender Marktkenntnis unterstützen wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns telefonisch unter +49 176 4884 62 90 oder über unser Kontaktformular. Planen Sie ein Hotelprojekt? Wir erstellen für Sie eine Machbarkeitsstudie zur Identifikation von Erfolgs‑ und Risikofaktoren.
- Was ist der Unterschied zwischen Markt- und Verkehrswert?
Es gibt keinen rechtlichen Unterschied. Der Begriff „Verkehrswert“ ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert, während „Marktwert“ der international gebräuchliche Fachbegriff ist. - Welches Verfahren wird zur Bewertung von Hotels meist genutzt?
In der Regel das Ertragswertverfahren oder die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF), da der Wert eines Hotels primär aus seinen künftigen Einnahmen resultiert. - Welche Rolle spielt der Standort bei Hotelimmobilien?
Der Standort ist entscheidend. Er beeinflusst die Zielgruppen (Business vs. Leisure), die Saisonalität und das langfristige Auslastungspotenzial. - Wie beeinflusst der Betreibervertrag den Immobilienwert?
Ein langfristiger Pachtvertrag mit einem bonitätsstarken Betreiber sichert den Cashflow und wirkt wertsteigernd. Managementverträge gelten oft als risikoreicher. - Was versteht man unter dem „Pachtdeckungspotenzial“?
Es beschreibt die Fähigkeit des Hotelbetriebs, aus dem operativen Gewinn (GOP) die vereinbarte Pacht nachhaltig zu erwirtschaften. - Was ist der Unterschied zwischen dem Immobilienwert und dem Unternehmenswert?
Der Immobilienwert bezieht sich auf das Gebäude und Grundstück; der Unternehmenswert (Asset Light) umfasst den laufenden Betrieb, die Marke und das Inventar. - Wie wird das Inventar (FF&E) bewertet?
Das „Furniture, Fixtures & Equipment“ wird meist separat erfasst, da es eine kürzere Lebensdauer als die Gebäudesubstanz hat und regelmäßig ersetzt werden muss. - Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Es sind Rückstellungen für Renovierungen, die im Ertragswertverfahren vom Ertrag abgezogen werden, um den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten. - Wie wirken sich Sterne-Klassifizierungen auf den Wert aus?
Sterne bieten Orientierung, entscheidender für den Wert sind jedoch die tatsächliche Marktbewertung (Reviews) und die erzielbaren Zimmerraten (ADR). - Welchen Einfluss hat die Digitalisierung auf den Marktwert?
Moderne IT-Infrastrukturen und digitale Prozesse senken die operativen Kosten und steigern so indirekt den Ertragswert der Immobilie. - Was bedeutet „RevPAR“ im Kontext der Bewertung?
Der „Revenue per Available Room“ (Erlös pro verfügbarem Zimmer) ist die zentrale Kennzahl zur Messung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Hotels. - Welchen Stellenwert haben ESG-Kriterien heute?
Nachhaltigkeitsfaktoren (Environmental, Social, Governance) sind essenziell. Energetisch sanierte Hotels haben ein geringeres Risiko für Wertabschläge („Brown Discount“). - Warum ist die Drittverwendungsfähigkeit wichtig?
Sie gibt an, ob das Gebäude bei Leerstand leicht für andere Zwecke (z. B. Boardinghaus oder Seniorenwohnen) umgenutzt werden kann, was das Risiko für Banken senkt. - Wie oft sollte eine Hotelbewertung aktualisiert werden?
Aufgrund von Marktschwankungen und Abnutzung empfiehlt sich bei professionellen Portfolios eine jährliche Überprüfung, mindestens jedoch alle drei Jahre. - Wer darf ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellen?
In Deutschland sind dies vor allem öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder zertifizierte Gutachter (z. B. nach ISO 17024 oder RICS).