Verkehrswert / Marktwert eines Hotels - Verkehrswertgutachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Gastgewerbeimmobilie steht vor allem der Marktwert bzw. Verkehrswert der Hotelimmobilie, auch Marktwert genannt, im Fokus. Der sachverständig ermittelte und geschätzte Betrag dient als Orientierung, wie viel eine Hotelimmobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. In die Ermittlung dieses objektiven Wertes müssen eine Vielzahl von Kriterien einfließen, wodurch die sachverständige Berechnung sehr komplex wird. Ein erfahrener Hotelsachverständiger hilft Ihnen bei der Wertermittlung des Verkehrswerts eines Hotels bzw. einer Hotelimmobilie, eines Hostels, eines Boardinghouses, eines Gasthauses oder ähnlicher Unternehmen.

Kriterien zur Verkehrswertermittlung bei Hotelimmobilien

Zu den relevanten Eigenschaften für die Wertermittlung zählt neben der Lage und dem baulichen Zustand einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie, für die Verkehrswertermittlung auch das Wettbewerbsumfeld, das Konzept und die aktuelle Positionierung im Markt sowie zukünftige Erfolgschancen des Unternehmens. Um aus diesen Gegebenheiten und unzähligen weiteren Kriterien konkrete Verkehrswerte bzw. Marktwerte abzuleiten, stehen Sachverständigen verschiedene Methoden zur Verfügung, mit denen Verkehrswertgutachten erstellt werden.

Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV und DCF-Verfahren

Neben einem Kauf oder Verkauf ist die aktuelle Bewertung des Verkehrswerts zum Beispiel auch im Rahmen von Vermögensfeststellungen, bei der Übernahme eines Hotels durch Nachfolge oder der Beleihung der Immobilie notwendig. In Deutschland spielt für die Wertermittlung die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine besondere Rolle, die eine gesetzliche Grundlage bildet. Doch auch internationale Standards kommen immer häufiger anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens zur Anwendung. Im Folgenden werden diese Verfahren kurz erläutert.

Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an ähnlichen Objekten, die auf die zu schätzende Hotelimmobilie schließen lassen, gebildet.

Das Ertragswertverfahren zieht neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch das Gebäude erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten Reinerträge durch die Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung ermittelt.

Beim Sachwertverfahren wird der Marktwert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um zum Beispiel ein Hotel neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Martkanpassungsfaktor berücksichtigt.

DCF-Methode - Discounted-Cashflow-Methode für Hotelimmobilien

Gerade internationale Investmentgesellschaften, börsennotierte Unternehmen und Banken benötigen heute Marktwertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten, die internationale Standards widerspiegeln. Dafür wenden wir zur Wertermittlung von gastgewerblichen Immobilien das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren oder kurz DCF-Verfahren an. Bei dieser international anerkannten Methode ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus sachverständig prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich aus Kennzahlen der strategischen Unternehmensplanung.

Ausschlaggebend für den Wert einer Hotelimmobilie ist demnach die Fähigkeit damit künftige Einnahmen (Umsätze und Cashflows) zu erzielen. Entscheidend ist somit nicht die Fülle der vorhandenen Vermögenswerte (Substanzwert) oder deren Wiederbeschaffungswert, sondern ausschließlich die Fähigkeit, aus dem Hotelunternehmen künftig Erträge zu schöpfen.

Praxismethoden / Marktwertmodelle der Wertermittlung von Hotelimmobilien:

Multiplikatormethoden:
Hierbei handelt es sich um Verhältniszahlen zwischen dem Gesamtnettoumsatz p.a. eines Hotel bzw. dem Bruttobetriebsergebnis II (EBITDA) und dem Miet- oder Pachtzins bzw. dem Kapitaldienst p.a.

Vergleichswertverfahren:
Aufgrund der Verschiedenheit von Standort, Ausstattungsniveau, Funktionalität und Erhaltungszustand handelt es sich bei Informationen über durchgeführte Hotelverkäufe immer nur um sehr grobe Näherungswerte. Diese werden als Verkaufspreis je verfügbaren Zimmer ausgewiesen.

RevPar / Yield-Methode (Ermittlung des Marktpreises je verfügbaren Hotelzimmer)
Marktpreis je Zimmer = RevPar / Yield in € x (zw. 1.800 und 2.200)

The-Coke-Can Multiplier:
Verkehrswert / Marktwert = Preis einer Dose AFG (alkoholfreies Getränk) aus der Minibar oder Vending-Maschine x Zimmeranzahl x 100.000 € (in der mittleren Kategorie).

Die Ziele und Gründe eines Marktwertgutachtens können sehr verschieden ausgeprägt sein, die tatsächliche Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotel ist aber in jedem Fall komplex. Unsere erfahrenen Hotelgutachter behalten für Sie den Überblick und können genau bestimmen, welches der oben genannten Verfahren für Ihren individuellen Zweck zum Einsatz kommen muss.

Haben Sie Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotels?

Durch unser Expertenwissen auf dem Gebiet der Hotelberatung, jahrelange Erfahrung in der Erstellung von Gutachten und Analysen sowie genaue Kenntnisse des Marktes sind wir in der Lage, den Verkehrswert bzw. Marktwert Ihres selbst betriebenen Hotels oder Ihrer verpachteten Hotelimmobilie korrekt zu ermitteln. Gerne überzeugen wir Sie von der Kompetenz und Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen unter +49 30 85731720 sowie über unser Kontaktformular.

Oder planen Sie gerade ein Hotelprojekt? Dann können wir Ihnen mit einer Machbarkeitsstudie das richtige Werkzeug an die Hand geben, um Erfolgs- und Risikofaktoren zu identifizieren.