Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen

Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.

Identifizierung von Dealbreakern bei bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung

Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten  angepasst werden:

  • Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
  • Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
  • Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht. 
  • Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
  • Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:

- Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
- Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
- Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
- Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
- Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
- Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
- Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
- Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
- Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
- Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
- Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
- Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.

Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 30 857 317 20 sowie unter unserem Kontaktformular.

Stichwort: Hotelgutachten, Hotelsachverständige, technischen Due Diligence, Erwerb, gastgewerblicher Betrieb, gaststättenrechtliche Erlubnis