Hotel Due Diligence Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen
Mit der Due Diligence-Prüfung erfolgt im Vorfeld der Akquisition bzw. Transaktion beim Kauf bzw. Verkauf von Hotels und Hotelimmobilien eine analytische Stärken-Schwächen-Prüfung des gewünschten Hotelobjekts und Hotelstandort, eine Analyse der mit dem Ankauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Hotelobjekts zur Kaufpreisfindung. Prüfungsbestandteile sind beispielsweise die strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, Umweltlasten, Standortvorteile oder finanzielle und rechtliche Risiken.
Identifizierung von Dealbreakern bei der Hotel Due Diligence-Prüfung
Aufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung ist die Identifizierung von „Dealbreakern“, deren Feststellung jedoch aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien bzw. der Vielzahl der Beteiligten sehr schwer ist. Auf diesem Weg erkannte Risiken können entweder weiterführenden Verhandlungen zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.
Analysebereiche bei der Hotel Due Diligence-Prüfung
Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird bei Ankaufs- bzw. Verkaufs-Hoteltransaktionen aufgrund der bestehenden Komplexität und möglichen Dealstruktur in verschiedene Untersuchungsbereiche unterteilt und damit an die Bedürfnisse des Mandanten angepasst werden:
- Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax): Die Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Struktur eines Deals bzw. die Analyse der bisherigen steuerlichen Verhältnisse, meist der letzten drei Jahre stehen dabei im Vordergrund. Die Identifizierung von steuerlichen Risiken kann z.B. durch eine Feststellung der steuerlichen Außenprüfungen, der Bauabzugssteuer, der umsatzsteuerlichen Risiken oder erhaltenen Steuervergünstigungen bzw. Fördermittel etc. erfolgen.
- Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal): Die Analyse kann neben den Grundbuchdaten der Hotelimmobilie, insbesondere die bestehenden Mietverträge und gestellten Sicherheiten, die Überprüfung der Versicherungsrechtsverhältnisse, die Analyse sonstiger Verträge und Pflichten, sowie die Aufnahme der öffentlichen Abgaben umfassen.
- Operative Due Diligence-Prüfung (Operational): In diesem Prüfungsprozess wird zunächst der Hotelbetrieb bzw. Hotelstandort, lokale Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag auf Nachhaltigkeit analysiert. Weiterhin wird ein möglicher Investitions- und renovierungsstau identifiziert und nach bisher nicht genutzten Potentialen bzw. die Drittverwendungsmöglichkeit der Hotelimmobilie gesucht.
- Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial): Hier wird insbesondere auf die Analyse von Immobilienbewertungen, die Erstellung von Planungs- und Bewertungstools sowie qualitative und quantitative Risikoanalyse oder -betrachtung Augenmerk gelegt.
- Das Ergebnis einer Technischen Due Diligence-Prüfung (sorgfältige Prüfung der technischen und baulichen Gegebenheiten) ist häufig wesentliches Entscheidungskriterium für ein Erwerb eines gastgewerblichen Betrieb. Insbesondere bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen stellt diese Prüfung durch Hotelsachverständige ein wesentlichen Bestandteil dar. Folgende Unterlagen bzw. Informationen sind für die Erstellung eines entsprechenden Hotelgutachten erforderlich:
- Grundbuchauszug des Bewertungsrundstückes,
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Katasterplan, Altstenkataster und Baulastenverzeichnis
- Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten,
- Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten),
- Bauantragsunterlagen inkl. Pläne,
- Generelle Ansichten, Schnitte und Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte,
- Unterlagen zum Brandschutz / Feuersicherheit, dem Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis,
- Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien mit Fristenangaben,
- Unterlagen zu den Fördermitteln für Investitionen in das Hotel,
- Zusammenstellung aller bestehender Versicherungen für das Gebäude sowie den Hotelbetrieb,
- Gaststättenrechtliche Erlaubnis für das Hotel einschl. Änderungsbescheiden, Aktualisierungen, etc.,
- Baugenehmigungen und Bauabnahmescheine; Stellplatznachweise,
- Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen.
Die benötigten Unterlagen für Ihre Beauftragung finden Sie im Bereich Service → Checklisten & Datenraum. Gerne überzeugen wir Sie von der Leistungsfähigkeit unserer Hotelsachverständigen während der Due Diligence-Prüfung eines Hotels. Sie erreichen uns unter +49 176 4884 62 90 sowie unter unserem Kontaktformular.
Stichwort: Hotelgutachten, Hotelsachverständige, technischen Due Diligence, Erwerb, gastgewerblicher Betrieb, gaststättenrechtliche Erlubnis
- Was ist eine Hotel Due Diligence Prüfung?
Eine Hotel Due Diligence ist eine umfassende Prüfung von wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Aspekten einer Hotelimmobilie zur Absicherung von Ankaufs‑ oder Verkaufsentscheidungen. - Warum ist Due Diligence bei Hoteltransaktionen wichtig?
Sie identifiziert Risiken, versteckte Kosten und Werttreiber, sodass Käufer und Verkäufer fundierte Preis‑ und Vertragsentscheidungen treffen können. - Welche Prüfbereiche umfasst eine Hotel Due Diligence?
Typische Bereiche sind Finanzen, Recht, Technik, Betrieb, Marktanalyse, Steuern und Umweltaspekte. - Wie lange dauert eine Due Diligence Prüfung für ein Hotel?
Die Dauer variiert je nach Umfang und Datenlage, meist zwischen zwei und sechs Wochen für Standardprojekte. - Welche Unterlagen werden für die Ankaufsprüfung benötigt?
Benötigt werden Jahresabschlüsse, Umsatz‑ und Belegungsdaten, Miet‑/Pachtverträge, technische Berichte, Baugenehmigungen und Inventarlisten. - Wie detailliert ist die finanzielle Prüfung?
Die finanzielle Due Diligence prüft Bilanzen, Cashflows, EBITDA, RevPAR‑Entwicklung und Kapitaldienstfähigkeit zur Validierung der Ertragsprognosen. - Was prüft die technische Due Diligence?
Technische Prüfungen bewerten Bausubstanz, Haustechnik, Instandhaltungsrückstände und erforderliche Investitionen für Betriebssicherheit und Compliance. - Welche rechtlichen Risiken werden untersucht?
Rechtliche Prüfungen klären Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Vertragslaufzeiten, Pachtklauseln und behördliche Auflagen. - Wie wird die Markt‑ und Standortanalyse in die Due Diligence integriert?
Marktanalysen liefern RevPAR‑Benchmarks, Wettbewerbsvergleich und Nachfrageprognosen, die in die Ertragsannahmen und Bewertungsmodelle einfließen. - Kann Due Diligence auch für Verkäufer sinnvoll sein?
Ja, Verkäufer nutzen Due Diligence zur Vorbereitung, zur Beseitigung von Deal‑Risiken und zur Optimierung des Verkaufspreises. - Wie werden Umwelt‑ und Compliance‑Risiken bewertet?
Umweltprüfungen und Compliance‑Checks identifizieren Altlasten, Energieeffizienz‑Defizite und rechtliche Auflagen mit potenziellen Kostenfolgen. - Welche Rolle spielt die Betreiberprüfung in der Due Diligence?
Die Betreiberprüfung analysiert Managementverträge, Betreiberperformance, Personalstruktur und mögliche Synergien oder Konflikte. - Wie beeinflusst Due Diligence den Kaufpreis und Vertragsbedingungen?
Ergebnisse führen zu Preisadjustierungen, Garantien, Escrow‑Vereinbarungen oder spezifischen Gewährleistungs‑ und Haftungsklauseln. - Was kostet eine professionelle Hotel Due Diligence?
Die Kosten richten sich nach Umfang, Objektgröße und Komplexität; eine erste Kostenschätzung erhalten Sie nach Sichtung der Unterlagen. - Wie beauftrage ich eine Due Diligence Prüfung für mein Hotelprojekt?
Kontaktieren Sie einen spezialisierten Due Diligence Berater, übermitteln Sie die relevanten Unterlagen und definieren Sie Umfang, Frist und Ziel der Prüfung.